Batas MBR Naik, Ekonom Unair Ingatkan Risiko Kelas Menengah Berebut Rumah Subsidi

Pemerintah beberapa waktu lalu menaikan batas maksimal pendapatan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) jadi Rp8 hingga Rp8,5 juta per bulan. Perubahan ini disampaikan Tito Karnavian Menteri Dalam Negeri usai penandatanganan dukungan percepatan program pembangunan tiga juta rumah, 19 Juni lalu.

Kebijakan tersebut mengacu pada Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 5 Tahun 2025 yang memperbarui batas penghasilan penerima fasilitas perumahan subsidi.

Dalam aturan terbaru, pemerintah telah membagi Indonesia ke dalam empat zona. Untuk Zona 1 yang mencakup sebagian besar wilayah Jawa di luar Jabodetabek, Sumatera, NTB, dan NTT, batas penghasilan MBR ditetapkan hingga Rp8,5 juta bagi lajang dan Rp10 juta bagi yang sudah menikah. Sementara di Zona 4 atau Jabodetabek, batas tersebut bahkan melonjak menjadi Rp12 juta untuk individu dan Rp 14 juta bagi pasangan menikah.

Adapun kebijakan untuk memperluas akses program rumah subsidi ini dinilai sebagai angin segar bagi kelas menengah. Namun, menurut pengamat ekonomi, tentu ada risiko yang mengikuti di belakangnya.

Menurut Rumayya Batubara Pakar Sosioekonomi Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Airlangga (FEB Unair) Surabaya kenaikan batas pendapatan MBR memang menjadi angin segar bagi kelas menengah yang selama ini terjepit.

Ia menyebut selama ini kelompok ekonomi kelas atas memang tidak memerlukan subsidi, sedangkan kelompok masyarakat miskin sudah dijangkau berbagai bantuan sosial.

Tapi di sisi lain, kelas menengah sering berada di wilayah abu-abu yang tidak tersentuh bantuan. tetapi daya belinya tidak cukup kuat menghadapi kenaikan harga rumah dan tanah. Namun, perluasan batas MBR juga berpotensi membuat antrean rumah subsidi semakin panjang.

“Ini sepertinya kebijakan yang bagus untuk kelas menengah. Ini untuk dukungan pemerintah, tapi harus diapresiasi sebenarnya. Tapi memang ada resiko memang. Ini kan resikonya nanti yang ngantri subsidi bisa panjang,” kata Rumayya saat on air di program Wawasn Suara Surabaya pada Senin (29/6/2026).

Selain itu, ada risiko lain yakni kelompok pekerja informal atau pekerja dengan pendapatan lebih rendah berpotensi kalah saing dalam mengakses rumah subsidi. Risiko itu muncul karena pekerja formal umumnya memiliki slip gaji tetap, dan rekam jejak perbankan yang lebih mudah dinilai bankable oleh bank.

Kondisi tersebut membuat mereka lebih berpeluang disetujui dalam pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dibanding pekerja informal yang pendapatannya mungkin tidak selalu tercatat secara rapi meski kebutuhan huniannya sama mendesak.

“Nah yang penghasilnya itu lebih rendah bisa kalah bersaing sama kelompok-kelompok yang sudah bankable gitu. Misalnya yang mungkin pekerjaannya formal, dapat slip gaji gitu ya. Kan lebih gampang dapat KPR gitu,” ucapnya.

Selain itu, ia menilai kebijakan ini secara tidak langsung justru menunjukkan adanya krisis keterjangkauan hunian atau affordability crisis. Harga tanah dan rumah naik lebih cepat dibanding pertumbuhan pendapatan masyarakat, sehingga semakin banyak pekerja sulit memiliki rumah tanpa intervensi negara.

“Jadi sebenarnya kan ini secara implisit ya kebijakan ini tuh kalau kita itu kan ada tanda masalah affordability ya.Ada krisis kemampuan ya untuk memiliki rumah gitu ya. Jadi selama ini harga tanah sama pendapatan itu kalah cepat itu ya. Harga rumah, harga tanah itu naiknya lebih cepat gitu daripada pendapatan,” kata Rumayya.

Ia menyebut, pemerintah memang sudah memiliki instrumen subsidi rumah untuk kelompok ekonomi yang membutuhkan. Namun jika batas pendapatan MBR tidak disesuaikan, jumlah masyarakat yang bisa mengakses program tersebut akan semakin terbatas.

“Pemerintah punya instrumen subsidi rumah memang untuk kelompok yang ekonominya kurang. Tapi karena semakin tingginya (harga) kalau kita pakai kategori yang lama, kita enggak sesuaikan itu akan sangat terbatas ya, yang bisa menikmati subsidi ini. Karena juga rumah itu kan enggak murah-murah banget. Jadi kalau terlalu rendah (batas MBR-nya) juga enggak mampu,” jelasnya.

Karena itu, Rumayya menilai pemerintah perlu membuat mekanisme yang lebih adil dalam penyaluran rumah subsidi. Penyaringan calon penerima tidak cukup hanya melihat pendapatan bulanan, tetapi juga harus memperhatikan status kepemilikan aset.

Menurutnya, ada kemungkinan seseorang yang sebenarnya sudah punya rumah warisan, justru masuk kategori MBR baru secara pendapatan. Jika kelompok ini ikut mengakses subsidi, maka tujuan utama program untuk membantu masyarakat yang belum memiliki hunian bisa meleset.

“Yang perlu kita kita perlu lebih hati-hati itu apakah mereka sudah punya rumah sebelumnya. Menurut saya itu yang jadi penting untuk dipertimbangkan. Kalau itu rumah kedua, menurut saya itu jangan dikasih dulu, diprioritaskan ke mereka yang itu (jadi) rumah pertamanya,” tegas Rumayya.

Selain verifikasi aset, Rumayya juga menyoroti pentingnya integrasi antara kebijakan rumah subsidi dan sistem transportasi. Menurutnya, rumah subsidi sulit dibangun di tengah kota seperti Surabaya karena harga tanah sudah sangat tinggi. Akibatnya, hunian MBR cenderung bergeser ke wilayah pinggiran atau daerah penyangga seperti Sidoarjo dan Gresik.

Namun, perpindahan lokasi hunian ke daerah penyangga hanya akan efektif jika diikuti transportasi publik yang cepat, murah, dan terintegrasi. Tanpa itu, pengamat ekonomi FEB Unair itu menilai masyarakat justru akan terbebani ongkos perjalanan harian yang tinggi, meski dapat rumah bersubsidi.

“Jadi perencanaan kotanya itu harus terintegrasi antara pusat kota metropolis dan daerah tetangga. Dan kuncinya satu, transportasi. Jadi kita memang enggak bisa membangun rumah saja tanpa mempertimbangkan transportasinya. Karena nanti sama aja dia itu dapat subsidi rumah bercicilan murah tapi biaya transportasinya tinggi,” tambahnya. (bil/saf/ipg)